Já imaginou você perder seu pai e, meses depois, descobrir que os imóveis dele continuam alugados, mas que só os filhos do último casamento recebem o dinheiro? Você é herdeiro, assim como eles, e não vê um centavo.
Essa situação é mais comum do que parece, e a sensação de injustiça costuma vir junto com a dúvida: afinal, o que posso fazer enquanto o inventário (o procedimento que apura os bens e os divide entre os herdeiros) não termina? Para tratar de aluguéis de imóvel de herança antes do inventário, é preciso separar o que já pertence a todos os herdeiros do que ainda depende da partilha.
Pois bem. Neste guia, explicamos como funciona esse direito, quais cuidados tomar e quais caminhos existem.
Resposta direta: você pode receber sua parte?
Em regra, sim. Com a morte, a herança é transmitida de imediato a todos os herdeiros (CC, art. 1.784), e até a partilha ela é tratada como um bloco indivisível, regido pelas regras do condomínio (CC, art. 1.791). Desta forma, os aluguéis (chamados de frutos do bem) pertencem a todos, na proporção de cada um, descontadas as despesas do imóvel e respeitada a meação (metade dos bens comuns) do cônjuge sobrevivente, se houver. Se alguém recebe sozinho, o caminho costuma ser cobrar judicialmente a prestação de contas e a divisão.
Por que os aluguéis também são seus: a herança é de todos os herdeiros
Os descendentes concorrem em igualdade, como regra (CC, arts. 1.829, I, e 1.832), e são herdeiros necessários (CC, art. 1.845). Isso vale para filhos de qualquer casamento ou relação, pois a Constituição proíbe distinção entre filhos.
Por exemplo: se o pai deixou três filhos e uma viúva casada em regime de comunhão parcial, os bens adquiridos onerosamente durante o casamento se dividem primeiro em meação. Só a metade do falecido entra na herança. A viúva pode ainda ter direito de herdar em concorrência com os filhos, a depender do regime e da existência de bens particulares (CC, art. 1.829, I).
Passo a passo: como apurar quanto cabe a você
O cálculo depende de alguns pontos, e organizá-los evita discussões. Em vista disso, vale apurar:
- Quais imóveis existem e como foram adquiridos: antes ou durante o casamento (CC, arts. 1.658 e seguintes, para a comunhão parcial).
- Qual era o regime de bens do último casamento ou da união estável.
- Quem recebe os aluguéis e desde quando, com contratos e extratos.
- Quais despesas existem: IPTU, condomínio, manutenção e tributos sobre o rendimento.
- Se o cônjuge tem direito real de habitação (CC, art. 1.831), que é o direito de continuar morando no imóvel da residência da família. Ele vale para o imóvel em que o casal residia, e não impede a cobrança de aluguéis dos demais imóveis.
Reunir esses dados permite estimar o valor devido a cada herdeiro e embasar eventual pedido.
Aluguéis antes do inventário: despesas e condomínio
Como a herança segue as regras do condomínio, cada herdeiro tem direito aos frutos na proporção de sua parte e responde pelas despesas na mesma proporção (CC, arts. 1.314 e seguintes, especialmente 1.315). Por isso, quem administra o imóvel pode abater o que gastou com sua conservação e tributos, mediante comprovação.
Já o valor dos aluguéis não pode ser retido por quem cobra do inquilino. Quando um herdeiro usa sozinho o bem ou fica com seus rendimentos, a jurisprudência costuma admitir a compensação em favor dos demais, em geral a partir da oposição ou da notificação.
Caminhos para receber: do acordo à ação
Há alternativas, da mais simples à mais formal:
- Notificação ou conversa com mediação: pedir a prestação de contas e a divisão dos valores, de forma documentada.
- Pedido dentro do inventário: se o inventário já foi aberto, requerer ao juiz que determine ao inventariante (quem administra a herança) a prestação de contas e o depósito da parte devida; também o dever de prestar contas do inventariante.
- Ação de prestação de contas ou de arbitramento de aluguéis: quando há exploração exclusiva do bem.
- Pedido de tutela provisória: para que os aluguéis passem a ser depositados em juízo ou divididos enquanto a ação tramita.
Ressalte-se que a partilha do imóvel em si (quem fica com cada bem) se decide no inventário. A cobrança dos aluguéis trata apenas dos frutos que ele gera.
Prazo e risco de esperar
Quem espera corre o risco de dificultar a prova e de ver parte da cobrança alcançada pela prescrição (perda do direito de exigir judicialmente pelo decurso do tempo). Em regra, a cobrança de aluguéis prescreve em três anos (CC, art. 206, § 3º, I), mas é preciso verificar como o prazo se aplica ao caso, inclusive sobre quando ele começa a contar. Por isso, guarde comprovantes e não deixe a situação se prolongar.
Perguntas frequentes
Sou filho de outro casamento. Tenho o mesmo direito aos aluguéis?
Sim. Os filhos têm direitos iguais na herança, independentemente da origem. Assim, a sua parte nos frutos dos imóveis acompanha a sua parte na herança, após a meação do cônjuge e as despesas.
A viúva também recebe aluguéis?
Depende. Ela recebe a meação sobre os bens comuns, conforme o regime de bens, e pode ter direito à herança em concorrência com os filhos. Cada situação exige análise dos documentos.
Preciso esperar o fim do inventário para cobrar?
Não necessariamente. Os aluguéis podem ser discutidos durante o inventário ou em ação própria, embora a partilha do imóvel dependa do inventário.
Quem administra o imóvel pode descontar despesas?
Pode abater despesas comprovadas, como IPTU e manutenção. Gastos sem comprovação ou que beneficiem só uma pessoa podem ser contestados.
Posso pedir valores de meses anteriores?
Em geral, sim, observado o prazo de prescrição. Por isso, é importante apurar desde quando os aluguéis são recebidos.
O viúvo ou viúva pode morar no imóvel sem pagar?
Pode haver o direito real de habitação sobre o imóvel da residência do casal (CC, art. 1.831). Esse direito, em regra, não alcança imóveis alugados a terceiros.
Antes de decidir qualquer coisa
Cada herança tem suas particularidades: regime de bens, data de aquisição dos imóveis, existência de testamento ou de união estável. Por isso, vale conversar com um advogado de sua confiança, que possa analisar os documentos e indicar o caminho mais adequado ao seu caso, sem promessa de resultado. Reunir o quanto antes certidões, contratos de locação e comprovantes de recebimento já ajuda bastante.
